2017. feb 26.

Kiadná a lakását? Segítünk az adózásban!

írta: Mach Péter
Kiadná a lakását? Segítünk az adózásban!

Kiadná a lakását?

Azt számolgatja, hogy hosszútávon tegye vagy inkább csak szállást kínálna az Airbnb oldalon?Nem mer belevágni, mert nem tudja milyen adózási, adatszolgáltatási és nyilvántartási kötelezettséggel jár?

Most segítünk!

29210870-a-broker-for-real-estate-with-a-house-and-a-key-successful-leasing-and-property-for-sale-by-real-est-stock-photo.jpgNem csökkennek a lakbérek a fővárosban, sőt tovább nő a kereslet a Budapesti albérletek után. A kispénzű turisták bulivárosá alakult fővárosban egyre népszerűbb, hogy ingatlanjainkat néhány napra vagy hétre Magyarországra érkező turisták, vagy bulizni vágyó külföldi fiatalok részére adjuk ki. A most induló építkezések hosszútávon csökkenthetik a bérleti díjakat, a belváros rehabilitációja pedig a bulinegyed határait fogja szűkíteni, de rövidtávon mindkét hasznosítási forma kifizetődik.

Ahogy előző cikkemben írtam az adóhatóság 2017-ben is enged a kormánypártoktól érkező politikai nyomásnak és kiemelten ellenőrzi majd az online kereskedelem, online szolgáltatások, valamint az erre épülő úgynevezett sharing economy (közösségi étkezés, személyszállítás, szálláshelynyújtás stb.) keretében gazdasági tevékenységet végzőket, vagyis az oszkárosokat, airbnb-seket, lakáséttermeseket.

Tehát mielőtt lakás vagy szoba bérbeadásáról döntünk és utána meghirdetjük a világhálón, érdemes utána járni, hogy e tevékenység folytatása milyen adózási, adatszolgáltatási és nyilvántartási kötelezettséggel jár.

Az első és legfontosabb kérdés, hogy szálláshely-szolgáltatás vagy ingatlan-bérbeadás, amit végzünk?

Ugyanis a bérbeadás és az egyéb szálláshely szolgáltatás két külön fogalom, mely különböző tevékenységeket fed le, így ezek mind az Szja törvény, mind az Eho törvény rendelkezéseinek alkalmazásakor megkülönböztetve kezelendők.

A szálláshely-szolgáltatás:

  • Kizárólag üzletszerű gazdasági tevékenység keretében végezhető, tehát adószám birtokában gyakorolható.

  • (általában) Nem huzamos idejű tartózkodás céljára – éjszakai ott tartózkodást és a pihenést is magába foglaló – szálláshely-, illetve egyéb szálláshely- (ideértve a falusi szálláshelyet is) és az ezzel közvetlenül összefüggő egyéb szolgáltatások (takarítás, ágyneműk mosása stb.) biztosítására irányul.

  • Szálláshely-üzemeltetési engedély birtokában és a kormányrendeletben a szálláshelyre előírt egyéb követelmények teljesítése alapján végezhető.

Szálláshely alatta szálláshely-szolgáltatás céljából létesített vagy használt önálló épület, épületrész, illetve terület értendő.

Egyéb szálláshely– a szálloda, panzió, kemping, üdülőház, közösségi szálláshely kivételével – olyan önálló épület, vagy annak elhatárolt része, melyet a magánszemély nem kizárólag szálláshely-szolgáltatásra használ, de nem kizárólag e célra létesített, és az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat. Tehát egyéb szálláshelyként akár a magánszemély saját célra épített épülete is hasznosítható.

Falusi szálláshely pedig – bizonyos kivételekkel – olyan egyéb szálláshely
 tekinthető, mely 5000 fő, illetve a 100 fő/négyzetkilométer népsűrűség alatti területeken található és amelyet úgy alakítottak ki, hogy abban a falusi életkörülmények, a helyi vidéki szokások és kultúra, valamint a mezőgazdasági hagyományok komplex módon, adott esetben kapcsolódó szolgáltatásokkal együtt bemutatásra kerüljenek.


I
ngatlan-bérbeadás:

  • Bérleti szerződés alapján jön létre.

  • Az ingatlan időleges – általában huzamosabb időszakra történő – használatba adását jelenti, tehát az ingatlan birtokának puszta biztosításán túl egyéb szolgáltatásokat – így például a szálláshely szolgáltatásnál említett takarítást- nem tartalmaz.

  • Nem szükséges hozzá szálláshely-üzemeltetési engedély.

  • Nem minden esetben történik üzletszerű gazdasági tevékenység keretében, tehát a magánszemély bérbeadó bizonyos feltételek teljesítése esetén mentesül a tevékenysége adóhatósági bejelentése és az adószám kiváltása alól.apartment-one-by-robert-overweg.jpg

  • ADÓKÖTELEZETTSÉGEK SZÁLLÁSHELY-SZOLGÁLTATÓKÉNT:

Amennyiben a fenti ismérvek alapján a magánszemélyek tevékenysége szálláshely-szolgáltatásnak minősül, és e tevékenységét nem egyéni vállalkozóként kívánja folytatni, a tevékenység jogszerű folytatásához az alábbi adókötelezettségeket kell teljesítenie:

Bejelentési, bevallási és adatszolgáltatási kötelezettség

  • A szálláshely fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjétől szálláshely-üzemeltetési engedélyt kell kérnie.

  • Az adóhatóság felé az adószám megállapítás érdekében a ’T101 számú nyomtatványon be kell jelentenie:

  • gazdálkodási formáját, mely nem egyéni vállalkozó magánszemélyek esetén adószámos magánszemély státusz lehet;

  • a választott általános forgalmi adózási módot, mely lehet az általános szabályok szerinti adóköteles adózás, vagy alanyi mentes;

  • tevékenységének felsorolását, a fő- és egyéb tevékenységi köreit ÖVTJ-kódok szerint.

A KSH állásfoglalása alapján a magánszemély egyéb szálláshely-szolgáltatók kizárólag az ÖVTJ’14 552006 kódjai alá, a falusi szálláshely-szolgáltatók pedig az ÖVTJ’14 552011’ kód alá sorolhatók, így a ’T101 számú adatlapon ezeket a kódokat kell feltüntetniük.

A fentieken túl a magánszemélynek a szálláshely-üzemeltetési engedélynek megszerzését is be kell jelenteni az adóhatóság felé annak közlésétől számított 15 napon belül.


Személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettség szálláshely szolgáltatást, fizetővendéglátást végzőknek, (booking-os, Airbnb lakás kiadója...):

Az adószámos magánszemélyek szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó jövedelme főszabály szerint önálló tevékenységből származó jövedelemként adóköteles, de az egyéb szálláshely szolgáltatást (fizető-vendéglátó tevékenység) végző magánszemélyeknek lehetőségük van a főszabály helyett a tételes átalányadózás szerinti adózás választására is.

Ennek feltétele, hogy a magánszemély a szálláshelyet adóévenként ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra adja ki, illetve a több lakástulajdonnal vagy üdülőházzal rendelkező magánszemélyekre vonatkozó további előírás, hogy ingatlanjaik közül csak egyben folytathatnak egyéb szálláshely szolgáltató tevékenységet. A 90 napos kikötés arra vonatkozik, hogy egymást váltó vendégeknek adjuk ki a szállást, nem pedig hosszú távra például egyetemisták vagy albérlők részére. Amennyiben ugyanannak a személynek történő szálláshely-szolgáltatás napjainak a száma az adóévben a 90 napot meghaladja, akkor a tételes átalányadó nem alkalmazható.

Tehát három módszer közül választhatunk:

1) Tételes átalányadózás: ebben az esetben a szoba, apartman kiadásából származó bevétel elkülönülten adózó jövedelem, a fizetendő szja szobánként és évenként korábban 32 ezer forint volt, 2017-től 38 400 Ft-ra emelkedett. 

Abban az esetben, ha a tételes átalányadózás választására a magánszemély a tevékenység megkezdésekor nem volt jogosult, akkor a nevezett tevékenységből származó összes jövedelmére, míg ha jogszerűen választotta a magánszemély a tételes átalányadózást, de azt követően valamely feltételt, vagy több feltételt nem teljesített, akkor a következő negyedév első napjától az önálló tevékenységre vonatkozó előírások szerint kell az adót megállapítania.

A magánszemélynek a tárgyévre vonatkozó tételes átalányadózás választását az előző évre vonatkozó éves adóbevallásához fűzött – a határidő letelte előtt benyújtott – nyilatkozatban jelentheti be az adóhatósághoz. A nyilatkozat a bejelentési határidő letelte után nem pótolható.

Az átalányadózást választó magánszemély az adóját az önadózás szabályai szerint állapítja meg és negyedévente negyedévet követő hó 12. napjáig átalányadó-előleget köteles fizetni.

Ezt az adózási módot annak érdemes választania, akinek magas a bevétele, illetve kevés költsége van. 

Vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként kétféleképpen: 

2) Tételes költségelszámolás: ebben az esetben a szoba, illetve apartmankiadásból származó bevétellel szemben kiadások elszámolására van lehetőség.

Mégpedig:

  • A bizonylattal, nyilvántartással igazoltan a szálláshely szolgáltatási tevékenység érdekében felmerült és elismert költségekkel, így például a kizárólag a szálláshely szolgáltatáshoz használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadással, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg.

  • Értékcsökkenési leírás összegével, mely kizárólag bérbeadásra hasznosított ingatlan esetén 2, 3, vagy 6 százalék lehet, a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épületre ennek időarányos, illetve területarányos része. Tehát amennyiben a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg, az értékcsökkenési leírás összegéből:

  • a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt);

  • a bérbeadott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét;

  • ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni az előző pontban meghatározott kulcs alapján számított összegből.

  • A tevékenységének megkezdését megelőzően beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított kiadásainak összegével.

  • A vendég által elfogyasztott áram-, víz, fűtés stb. díja, amennyiben ez bizonylatokkal igazolható módon kimutatható.

  • A szálláshely szolgáltatás tevékenységhez kapcsolódóan a központi költségvetésbe, vagy a helyi önkormányzatnak megfizetett egyes adók, így például a magánszemély által e tevékenysége után fizetett és részére meg nem térített 22 százalékos egészségügyi hozzájárulás.

3) 10 %-os költséghányad alkalmazása: ez gyakorlatilag a tételes költségelszámolás egyszerűsített verziója. Könnyebbség, hogy nem kell a számlákat gyűjtögetni.Ezen jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót, valamint az esetlegesen felmerülő egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettséget teljesíteni.

Amennyiben kifizetőtől származik és azzal szemben a magánszemély nem számol el költséget – a 10 százalékos költséghányad kivételével –, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.

A 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni.

Fontos azonban figyelni rá, hogy ebben az esetben az adózónak az elszámolási módra vonatkozó választását az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre tekintettel kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia. Mindez azt jelenti, hogy amennyiben a magánszemély az adóévben az önálló tevékenységére tekintettel teljesített első kifizetésnél a 10 százalékos költséghányad alkalmazását kéri, a továbbiakban az adóév során egyetlen önálló tevékenységéből származó bevételével szemben sem kérheti a tételes költségelszámolás alkalmazását. Ugyanakkor az adóbevallásban a magánszemély akkor is áttérhet a tételes költségelszámolásra, ha az adóévben a 10 százalékos költséghányadról nyilatkozott. Azonban, ha valaki a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmét.

Adóelőleg és adó megállapítása, megfizetése

A fentiek alapján meghatározott jövedelem után a magánszemély 16 százalékos szja-t köteles fizetni.

Amennyiben a szálláshelyet kifizető veszi igénybe, magánszemély által számlázott bevételből a kifizető köteles az adóelőleget levonni, mely tételes költségelszámolás esetén nem haladhatja meg a bevétel 50 százalékát. Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie.

Amennyiben a szolgáltatás igénybe vevője magánszemély, vagy ha a kifizető a szolgáltatás díjából nem vonta le az adóelőleget, akkor a szállásadónak kell az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig a NAV-hoz befizetnie.

Alapnyilvántartás vezetési kötelezettség

Az a magánszemély az adóelőleg vagy a jövedelem meghatározásakor szálláshely szolgáltatási tevékenységével összefüggésben

  • költséget számol el, vagy

  • az adóévben nem vagy nem csak kifizetőnek minősülő vendégtől szerez bevételt,

az Szja törvény alapján alapnyilvántartás vezetésére köteles, melynek típusát maga választja meg, és e választását a tárgyévre nem változtathatja meg.

Az alapnyilvántartást az adó, az adóelőleg megállapítására előírt időszakonként az alapnyilvántartás egyes adatsorainak összesítésével le kell zárnia.

Az alapnyilvántartás vezetésére kötelezett magánszemély e kötelezettségét pénztárkönyv vezetésével kell teljesítenie, ha más alapnyilvántartás vezetését nem választhatja, vagy a más alapnyilvántartás vezetésére vonatkozó választási jogával nem élt.

Utóbbi két esetben egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség is keletkezik.

A fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély – amennyiben a tételes átalányadózást választja – százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás fizetésére 2017. január 1-jét követően nem kötelezett.

Abban az esetben, ha az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, vagy nem tekinthető fizető-vendéglátónak, akkor a jövedelem 22 százalékát kell egészségügyi hozzájárulás címen megfizetnie, mivel e tevékenység alapján a magánszemély nem minősül a Tbj. szerinti biztosítottnak. Vagyis az egészségügyi hozzájárulás alapja a szobakiadásból származó jövedelem (tehát nem a bevétel, hanem a kiadásokkal csökkentett bevétel!)

Amennyiben vállalkozói igazolványában a szálláshely-szolgáltatás szerepel, de az e tevékenységből származó jövedelmére a magánszemélyre vonatkozó személyi jövedelemadó szabályokat alkalmazza, akkor a Tbj. szerint az egyéni vállalkozóra előírt rendelkezések szerint járulékot, valamint a Szocho tv.38 szerint szociális hozzájárulási adót fizet. Ez esetben egészségügyi hozzájárulás nem terheli.

Számla és nyugtaadási kötelezettség

A szállásadó magánszemély a szálláshely szolgáltatásáról számlát, illetve bizonyos feltételek fennállása estén gépi nyugtát köteles kiállítani.

A gépi nyugta kiállítására csak az alábbi feltételek együttes fennállása esetén van lehetőség:

  • ha a megszálló vendég nem áfaalany magánszemély,

  • a szállásdíjat a szálláshely igénybevételének időpontjában készpénzben azonnal megtéríti, és

  • a szállásdíj adót is tartalmazó összege a 900 ezer forintot nem haladja meg.

Az online pénztárgép használatát szabályzó rendeletek alapján és a KSH besorolása alapján az egyéb és a falusi szálláshely szolgáltatás (TEÁOR/ÖVTJ 55.2 besorolás) pénztárgép-használati kötelezettséggel járó tevékenység (2016. szeptember 30-ától a falusi szálláshely-szolgáltatási tevékenységet folytatók mentesülnek a nyugtaadási kötelezettség pénztárgéppel való teljesítésének kötelezettsége alól), így e szolgáltatást nyújtó magánszemélyeknek online pénztárgépet kell üzemeltetniük, kivéve, ha a gépi nyugta kiállítása helyett kizárólag számlakibocsátással tesznek eleget bizonylatolási kötelezettségüknek. Ez utóbbi körbe tartozó magánszemélyeknek 2015. január 01-től a NAV felé havonta elektronikus úton bejelentést és adatszolgáltatást kell teljesíteniük a PTGSZLAH nyomtatványon e tevékenységéhez kapcsolódóan kibocsátott számlák keltéről, sorszámáról, a vevő nevéről és címéről, és a kapott ellenértékről naponkénti bontásban.

Az online felületen meghirdetett szálláshelyek esetében – így például az említett Airbnb-n keresztül történő foglalás esetén is – bevett gyakorlat, hogy a vendég a foglaláskor a szállásdíjakat nem közvetlenül a szállásadónak, hanem a hirdetési felületen keresztül a portál üzemeltetőjének fizeti meg, aki a befolyt összeget a szálláshely elfoglalásakor utalja tovább a szállásadó részére. Ez esetben a nyugtaadáshoz szükséges készpénzes, azonnali fizetési feltétel hiányában, az online hirdető szállásadó a szállásdíjról kizárólag számlát bocsát ki.

Ezekben az esetekben tehát a gépi nyugta helyetti számla kibocsátására nem a szállásadó választása, hanem az Áfatörvény kötelező előírása alapján kerül sor, így e számlák tekintetében a szállásadónak nem áll fenn az online pénztárgép használati kötelezettségnél említett havi adatszolgáltatási kötelezettsége.

Idegenforgalmi adó


Az adózónak idegenforgalmi adó kötelezettsége is keletkezik, melynek összegéről az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzattól kérhet felvilágosítást, ugyanis a mértéke önkormányzatonként eltérő.
Amennyiben a szállásadó magánszemély olyan vendéget fogad, aki a szálláshely szerinti önkormányzat illetékességi területén nem állandó lakos és legalább egy vendégéjszakát eltölt, köteles a szállásdíjjal együtt vendéget terhelő idegenforgalmi adót beszedni, és az önkormányzatnak megfizetni, kivéve ha a helyi önkormányzati rendelet nem így rendelkezik. E fizetési kötelezettsége a beszedési kötelezettségének elmulasztása esetén is fennáll.

Helyi iparűzési adó (hipa)


Azon magánszemély, aki szálláshely szolgáltatási tevékenységét nem egyéni vállalkozóként végzi, a helyi adótörvény értelmében nem minősül vállalkozónak, így a helyi iparűzési adófizetési kötelezettsége e tevékenység után nem keletkezik.

kiados_1.jpg
INGATLAN BÉRBEADÁSA NEM SZÁLLÁSHELYSZOLGÁLTATÁSKÉNT

 A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető:

egyéni vállalkozóként

adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként

adószámos magánszemélyként

Bővebben erről a cikk második részében itt olvashat: 

Kiadná a lakását? Segítünk az adózásban! - 2 rész

A fentiek alapján tehát jól látható, hogy mielőtt eldöntjük, hogy hosszú távú szerződésekkel adjuk ki lakásunkat, vagy feltöltjük szállás ajánlatunkat az Airbnb oldalára, vagy más szállás-szolgáltatással foglalkozó weboldalra, érdemes végig gondolni milyen adófizetési kötelezettséget vállalunk és nagyon fontos odafigyelni, hogy eleget tegyünk bevallási és bejelentési kötelezettségeinknek, mert egy apró hiba is szankciókat vonhat maga után. 

Szólj hozzá

adózás lakás adó szálláshely bérbeadás airbnb szálláshely-szolgáltatás